Un degat des eaux en copropriete est souvent plus complexe a gerer qu'en maison individuelle. Plusieurs assurances entrent en jeu : celle de la copropriete, celle du proprietaire, celle du locataire. Ce guide vous explique qui paie quoi en fonction de l'origine du sinistre et du statut de chacun.
Parties communes et parties privatives : la distinction cle
En copropriete, la premiere question a trancher est de determiner si la fuite provient des parties communes ou des parties privatives. Cette distinction conditionne l'ensemble de la prise en charge financiere du sinistre.
Parties communes
- Colonnes montantes et descendantes
- Canalisations d'evacuation collectives
- Toiture et terrasses (sauf jouissance exclusive)
- Facades et murs porteurs
- Gaines techniques et courettes
- Caves et parties enterrees communes
Parties privatives
- Canalisations interieures du logement
- Robinetterie et joints sanitaires
- Appareils electromenagers
- Chauffe-eau et ballon d'eau chaude
- Revetements de sols et murs interieurs
- Baignoire, douche et sanitaires
Le reglement de copropriete precise exactement ce qui releve des parties communes et des parties privatives. Consultez-le en cas de doute, car certains elements comme les terrasses a jouissance exclusive ou les canalisations de branchement peuvent varier d'une copropriete a l'autre.
Le role du syndic en cas de degat des eaux
Le syndic de copropriete joue un role central dans la gestion d'un degat des eaux touchant les parties communes. Ses responsabilites incluent :
- ☑ Declaration du sinistre : Le syndic doit declarer le sinistre a l'assurance multirisque immeuble dans les 5 jours ouvrables
- ☑ Mesures d'urgence : Il doit faire intervenir un plombier pour stopper la fuite et limiter les degats
- ☑ Recherche de fuite : Il mandate un professionnel pour localiser l'origine si elle concerne les parties communes
- ☑ Coordination : Il informe les coproprietaires concernes et coordonne les interventions
- ☑ Suivi du dossier : Il assure le suivi aupres de l'assureur et des entreprises de reparation
Attention : Si le syndic tarde a agir ou refuse d'intervenir, les coproprietaires sinistres peuvent le mettre en demeure par lettre recommandee. En cas d'inaction persistante, ils peuvent saisir le tribunal judiciaire en refere pour obtenir une intervention d'urgence aux frais de la copropriete.
La convention IRSI en copropriete
La convention IRSI s'applique pleinement en copropriete et simplifie considerablement la gestion des sinistres impliquant plusieurs parties. Voici comment elle fonctionne dans ce contexte :
Designation de l'assureur gestionnaire
Pour les sinistres inferieurs a 5 000 euros HT, la convention IRSI designe un assureur gestionnaire unique. En copropriete, c'est generalement l'assureur de l'occupe du local sinistre qui gere l'ensemble du dossier, y compris les dommages immobiliers. Cela evite les conflits entre les multiples assureurs impliques.
Repartition des prises en charge
| Origine de la fuite | Recherche de fuite | Dommages immobiliers | Biens mobiliers |
|---|---|---|---|
| Parties communes | Assurance copropriete | Assurance copropriete | Assurance individuelle de l'occupe |
| Lot privatif du voisin | Assureur gestionnaire (IRSI) | Assureur de l'occupe sinistre (IRSI) | Assurance individuelle de l'occupe |
| Votre propre lot | Votre assurance habitation | Votre assurance habitation | Votre assurance habitation |
| Origine indeterminee | Assureur gestionnaire (IRSI) | Assureur de l'occupe sinistre (IRSI) | Assurance individuelle de l'occupe |
Les assurances en copropriete : qui couvre quoi
L'assurance multirisque immeuble (copropriete)
Obligatoire depuis la loi Alur de 2014, l'assurance multirisque immeuble couvre les parties communes de la copropriete. Elle prend en charge les dommages causes par un degat des eaux provenant des parties communes : reparation des canalisations collectives, remise en etat des murs et plafonds dans les parties communes, et indemnisation des dommages causes aux lots privatifs par une fuite d'origine commune.
L'assurance habitation individuelle
Chaque occupant (proprietaire ou locataire) doit souscrire sa propre assurance habitation. Elle couvre vos biens mobiliers, vos amenagements interieurs et votre responsabilite civile en cas de dommages causes a un voisin. C'est cette assurance qui sera votre interlocuteur principal via la convention IRSI.
L'assurance proprietaire non-occupant (PNO)
Si vous etes proprietaire et que vous louez votre bien, l'assurance PNO couvre les dommages structurels du logement et votre responsabilite en tant que proprietaire. Elle intervient notamment quand la fuite provient d'un defaut structurel (canalisation encastree vetuste) et non d'un defaut d'entretien du locataire.
Les scenarios les plus courants en copropriete
La colonne montante fuit
La colonne montante est une partie commune. Le syndic doit declarer le sinistre a l'assurance de la copropriete et faire intervenir un plombier. L'assurance de la copropriete prend en charge la recherche de fuite, la reparation de la colonne et les dommages immobiliers dans les lots privatifs touches. Les occupants declarent a leur propre assurance pour leurs biens mobiliers.
Le voisin du dessus inonde votre appartement
La fuite provient du lot privatif du voisin (robinet, joint, electromenager). Vous remplissez un constat amiable avec votre voisin. Chacun declare a son assureur. Via la convention IRSI, votre assureur gere votre indemnisation pour les sinistres de moins de 5 000 euros HT, sans que vous ayez a avancer les frais.
L'origine de la fuite est inconnue
Lorsque l'origine de la fuite n'est pas identifiee, la convention IRSI prevoit que l'assureur de l'occupe du local sinistre prenne en charge la gestion et l'indemnisation. Une recherche de fuite sera mandatee pour determiner l'origine. Si la fuite provient finalement des parties communes, l'assureur se retournera vers l'assurance de la copropriete.
La terrasse a jouissance exclusive fuit
C'est un cas particulier frequent. La terrasse est generalement une partie commune a jouissance exclusive. L'entretien courant (nettoyage, debouchage des evacuations) incombe a l'occupant, mais l'etancheite releve de la copropriete. Si la fuite provient d'un defaut d'etancheite, c'est l'assurance de la copropriete qui intervient. Si elle provient d'un defaut d'entretien (evacuation bouchee), la responsabilite incombe a l'occupant.
La franchise en copropriete
En copropriete, la question de la franchise se pose a plusieurs niveaux. L'assurance de la copropriete a sa propre franchise, qui est payee par l'ensemble des coproprietaires via les charges. Votre assurance individuelle a egalement sa franchise, qui reste a votre charge personnelle.
Franchise moyenne assurance copropriete
Franchise moyenne assurance individuelle
Les demarches a suivre en copropriete
- ☑ Couper l'arrivee d'eau si possible et limiter les degats
- ☑ Prevenir le syndic immediatement (telephone puis ecrit)
- ☑ Remplir le constat amiable avec les parties impliquees
- ☑ Photographier tous les degats en detail
- ☑ Declarer le sinistre a votre assureur sous 5 jours ouvrables
- ☑ Verifier que le syndic a bien declare a l'assurance copropriete
- ☑ Conserver tous les justificatifs (factures, devis, photos)
- Ne pas attendre que le syndic agisse pour declarer a votre propre assureur : faites-le en parallele
- Ne pas faire de travaux avant le passage de l'expert, sauf urgence absolue
- Ne pas accuser le voisin sans preuve : attendez les conclusions de la recherche de fuite
- Ne pas negliger les delais : la declaration tardive est un motif frequent de refus
Pour un guide complet sur la procedure a suivre, consultez notre article que faire en cas de degat des eaux qui couvre l'ensemble des demarches de la decouverte du sinistre a l'indemnisation.
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