Un dégât des eaux survient dans votre logement et vous ne savez pas qui doit payer les réparations ? La répartition des responsabilités entre propriétaire et locataire obéit à des règles précises, définies par la loi et la jurisprudence. Ce guide vous explique en détail les obligations de chacun, les cas les plus fréquents et les recours disponibles en cas de litige.
Obligations du propriétaire
Le propriétaire bailleur a une obligation fondamentale : fournir un logement décent et en bon état. Cette obligation est inscrite dans la loi du 6 juillet 1989 (article 6) et implique des responsabilités spécifiques en matière de dégâts des eaux.
Le gros oeuvre et les canalisations principales
Le propriétaire est responsable de l'entretien et de la réparation des éléments structurels du logement. Cela inclut les canalisations encastrées dans les murs ou les sols, les colonnes montantes, les descentes d'eaux usées et d'eaux pluviales, ainsi que les collecteurs principaux. Si une fuite provient d'une canalisation encastrée vétuste, le propriétaire devra prendre en charge la réparation et les dommages qui en découlent.
L'étanchéité du bâtiment
L'étanchéité de la toiture, des murs extérieurs, des fenêtres et des terrasses relève de la responsabilité du propriétaire. Une infiltration par le toit, un défaut de jointure au niveau des fenêtres ou une remontée capillaire par les murs sont des problèmes que le propriétaire doit résoudre à ses frais. Le locataire ne peut en aucun cas être tenu responsable de ces défauts structurels.
La vétusté des équipements
Lorsque des équipements sanitaires (chauffe-eau, chaudière, canalisations apparentes) arrivent en fin de vie et provoquent un dégât des eaux, c'est au propriétaire de les remplacer. La notion de vétusté est essentielle : un équipement qui a dépassé sa durée de vie normale ne peut pas être imputé au locataire, même si ce dernier l'utilisait quotidiennement. En règle générale, un chauffe-eau a une durée de vie de dix à quinze ans, et des canalisations en cuivre peuvent durer trente à cinquante ans.
Important : Le propriétaire doit également souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR de 2014. Cette assurance couvre sa responsabilité civile et les dommages causés au logement par le gros oeuvre.
Obligations du locataire
Le locataire a, de son côté, des obligations d'entretien courant définies par le décret du 26 août 1987. Ce texte liste précisément les réparations locatives qui incombent au locataire pendant toute la durée du bail.
L'entretien courant de la plomberie
Le locataire doit entretenir les installations de plomberie accessibles : remplacement des joints de robinetterie, des flexibles de douche, des joints de baignoire et de lavabo. Le débouchage des canalisations (éviers, lavabos, toilettes, siphons) est également à sa charge. Si un dégât des eaux survient à cause d'un joint usé que le locataire n'a pas remplacé, ou d'une canalisation bouchée par négligence, c'est le locataire qui en assume la responsabilité.
L'utilisation normale des équipements
Le locataire doit utiliser les équipements du logement de manière normale et raisonnable. Laisser couler de l'eau sans surveillance, ne pas couper l'eau avant une absence prolongée, ou brancher un appareil ménager de manière incorrecte sont des négligences qui engagent sa responsabilité. De même, si le locataire installe lui-même un lave-linge ou un lave-vaisselle et que le raccordement est défaillant, il sera tenu responsable des dégâts éventuels.
L'obligation de signalement
Le locataire a une obligation légale de signaler rapidement tout problème au propriétaire. S'il constate une fuite, une infiltration ou une anomalie, il doit en informer le bailleur sans délai. Le défaut de signalement peut engager la responsabilité du locataire pour les dommages aggravés par son silence. Un petit suintement non signalé pendant des mois peut se transformer en sinistre majeur, et le locataire pourrait être tenu de participer aux frais de réparation.
Répartition selon l'origine du sinistre
Pour déterminer qui est responsable, il faut identifier l'origine exacte du dégât des eaux. Voici les cas les plus fréquents et la répartition des responsabilités correspondante.
| Origine du sinistre | Responsable | Assurance concernée |
|---|---|---|
| Canalisation encastrée vétuste | Propriétaire | PNO |
| Toiture ou étanchéité défaillante | Propriétaire | PNO |
| Chauffe-eau vétuste qui fuit | Propriétaire | PNO |
| Joint de robinet usé | Locataire | MRH locataire |
| Canalisation bouchée par négligence | Locataire | MRH locataire |
| Machine à laver mal raccordée | Locataire | MRH locataire |
| Baignoire ou évier débordant | Locataire | MRH locataire |
| Colonne montante en copropriété | Copropriété | Assurance immeuble |
Dans certains cas, l'origine du sinistre est difficile à déterminer. Une recherche de fuite peut être nécessaire pour identifier précisément la cause. Cette recherche est généralement prise en charge par l'assureur dans le cadre de la convention IRSI, qui régit les sinistres en immeuble.
Le rôle du syndic en copropriété
En copropriété, le syndic joue un rôle central dans la gestion des dégâts des eaux. Lorsqu'un sinistre implique les parties communes de l'immeuble (colonnes montantes, toiture, façade, canalisations communes), c'est le syndic qui doit déclarer le sinistre à l'assurance de l'immeuble et organiser les réparations.
Le syndic est tenu d'agir rapidement pour limiter les dommages. Il doit mandater un plombier pour une intervention d'urgence, déclarer le sinistre dans les cinq jours ouvrés à l'assureur de l'immeuble, et informer les copropriétaires concernés. En cas de carence du syndic, les copropriétaires victimes peuvent le mettre en demeure d'agir par courrier recommandé.
La répartition des charges de réparation des parties communes se fait selon les tantièmes de copropriété, sauf si un copropriétaire est identifié comme responsable du sinistre. Pour en savoir plus sur les spécificités de la copropriété, consultez notre guide sur le dégât des eaux en copropriété.
Parties communes vs parties privatives
La distinction entre parties communes et parties privatives est essentielle. Les canalisations encastrées dans les murs porteurs, les colonnes montantes et les descentes sont généralement des parties communes. En revanche, les canalisations à l'intérieur d'un lot privatif, à partir du branchement sur la colonne, sont des parties privatives. Le règlement de copropriété précise cette répartition, et il peut varier d'un immeuble à l'autre.
Recours en cas de litige
Si un désaccord persiste entre propriétaire et locataire sur la responsabilité d'un dégât des eaux, plusieurs recours sont possibles, du plus amiable au plus contraignant.
La mise en demeure
La première étape consiste à envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à la partie adverse. Ce courrier doit détailler les faits, rappeler les obligations légales et demander une action précise dans un délai raisonnable (généralement quinze jours à un mois). La mise en demeure a une valeur juridique et constitue un préalable souvent indispensable avant toute action en justice.
La commission départementale de conciliation
Avant de saisir le tribunal, il est recommandé de passer par la commission départementale de conciliation (CDC). Cette procédure est gratuite et permet souvent de résoudre le litige à l'amiable. La CDC est compétente pour les litiges entre propriétaires et locataires portant sur les réparations et l'entretien du logement. Le taux de résolution amiable est d'environ cinquante pour cent.
Le tribunal judiciaire
En dernier recours, le locataire ou le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire. Pour les litiges inférieurs à cinq mille euros, c'est le tribunal de proximité qui est compétent. Au-delà, c'est le tribunal judiciaire du lieu du logement. Il est conseillé de constituer un dossier solide avec des photos, des constats d'huissier, des devis, et les échanges de courriers entre les parties.
Pour comprendre en détail qui paye quoi lors d'un dégât des eaux, consultez notre guide complet sur qui paye en cas de dégât des eaux. Si vous êtes locataire, notre article sur le dégât des eaux en tant que locataire vous donnera des conseils spécifiques à votre situation.
Questions fréquentes
Le propriétaire est-il responsable d'un dégât des eaux dans un logement loué ?
Le propriétaire est responsable des dégâts des eaux causés par un défaut d'entretien du gros oeuvre, la vétusté des canalisations encastrées, un vice de construction ou un défaut d'étanchéité de la toiture. En revanche, si le sinistre provient d'un défaut d'entretien courant du locataire (joints, robinetterie, débouchage), c'est ce dernier qui en assume la responsabilité.
Quelles réparations sont à la charge du locataire en cas de dégât des eaux ?
Le locataire doit prendre en charge les réparations liées à l'entretien courant : joints de robinetterie, flexible de douche, remplacement des joints de baignoire, débouchage des canalisations, entretien du chauffe-eau et des équipements sanitaires. Le décret du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives.
Que faire si le propriétaire refuse de réparer une fuite ?
Si le propriétaire refuse de réaliser les réparations qui lui incombent, le locataire peut le mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. Sans réponse sous deux mois, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire pour obtenir l'exécution des travaux.
Qui paye la franchise en cas de dégât des eaux locataire ?
La franchise est payée par le titulaire du contrat d'assurance dont la garantie est mobilisée. Si c'est l'assurance du locataire qui intervient, c'est le locataire qui paye la franchise. Si le sinistre est imputable au propriétaire et que c'est son assurance PNO qui intervient, c'est le propriétaire qui paye sa propre franchise.
Le propriétaire doit-il avoir une assurance pour les dégâts des eaux ?
L'assurance propriétaire non occupant (PNO) n'est pas légalement obligatoire sauf en copropriété depuis la loi ALUR de 2014. Cependant, elle est très fortement recommandée car elle couvre les dommages causés par le gros oeuvre, la responsabilité civile du propriétaire et les périodes de vacance locative.
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