Des taches d'humidité apparaissent à votre plafond, de l'eau coule le long de vos murs : le voisin du dessus est probablement à l'origine d'un dégât des eaux chez vous. Cette situation est l'une des plus fréquentes en copropriété. Ce guide vous explique comment réagir étape par étape, identifier les responsabilités, remplir le constat amiable et faire valoir vos droits, y compris si votre voisin ne coopère pas.
Réagir immédiatement
Dès que vous constatez un dégât des eaux provenant de l'étage supérieur, vous devez agir rapidement pour limiter les dommages et préserver vos droits. Chaque heure compte : plus vous attendez, plus les dégâts s'aggravent et plus il sera difficile d'obtenir une indemnisation complète.
Les gestes d'urgence
Commencez par protéger vos biens : déplacez les meubles et objets de valeur loin des zones touchées par l'eau. Placez des bassines ou des serpillières pour recueillir l'eau qui s'écoule. Coupez l'électricité dans les pièces inondées si l'eau est en contact avec des prises ou des appareils électriques. Ne touchez jamais un appareil électrique avec les mains mouillées ou les pieds dans l'eau.
Prévenir le voisin du dessus
Montez immédiatement chez votre voisin du dessus pour l'informer de la situation. Il est possible qu'il ne se soit pas rendu compte de la fuite. Demandez-lui de couper l'arrivée d'eau si la fuite provient de ses installations. Si le voisin est absent, essayez de le joindre par téléphone. Si vous ne parvenez pas à le contacter, prévenez le gardien de l'immeuble ou le syndic qui pourra prendre les mesures nécessaires.
Documenter les dommages
Prenez immédiatement des photos et des vidéos de tous les dommages : plafond, murs, sols, meubles, objets endommagés. Photographiez également la source de la fuite si elle est visible. Ces preuves visuelles seront essentielles pour votre déclaration de sinistre et pour l'expert de l'assurance. Datez vos photos (la plupart des smartphones le font automatiquement) et prenez-en sous différents angles.
Important : n'effectuez aucune réparation définitive avant le passage de l'expert de l'assurance. Vous pouvez prendre des mesures conservatoires (éponger l'eau, protéger les biens) mais ne refaites pas la peinture et ne remplacez pas les revêtements endommagés. L'expert doit pouvoir constater les dommages dans leur état initial.
Identifier la responsabilité du voisin
Avant de pointer du doigt le voisin du dessus, il est important de déterminer avec certitude l'origine de la fuite. En effet, un dégât des eaux qui semble provenir de l'étage supérieur peut en réalité avoir une autre cause.
Les causes fréquentes
Dans la majorité des cas, un dégât des eaux provenant du voisin du dessus est dû à l'une des causes suivantes : un débordement de baignoire, d'évier ou de machine à laver, une fuite sur un raccord de plomberie, un joint de douche ou de baignoire défaillant, une canalisation percée ou corrodée, ou un appareil ménager défectueux (lave-linge, lave-vaisselle, chauffe-eau).
Quand le voisin n'est pas responsable
Attention, le voisin du dessus n'est pas toujours responsable. La fuite peut provenir d'une canalisation commune (colonne montante, descente d'eaux usées) qui relève de la copropriété. Elle peut aussi provenir d'une infiltration par la toiture ou la façade, qui relève du propriétaire de l'immeuble ou du syndic. Dans ces cas, c'est l'assurance de l'immeuble qui intervient, pas celle du voisin. Pour en savoir plus sur ces situations, consultez notre guide sur le dégât des eaux en copropriété.
La recherche de fuite
Si l'origine de la fuite n'est pas évidente, une recherche de fuite sera nécessaire. Un professionnel utilise des techniques non destructives (caméra thermique, détection acoustique, gaz traceur, colorant fluorescent) pour localiser précisément la source du problème. Cette recherche est généralement prise en charge par l'assureur dans le cadre de la convention IRSI, qui régit les sinistres impliquant plusieurs assureurs en immeuble.
Remplir le constat amiable avec le voisin
Le constat amiable de dégât des eaux est le document clé de votre dossier. Il doit être rempli conjointement par les deux parties impliquées : vous (la victime) et votre voisin du dessus (le responsable présumé). Pour savoir comment le remplir correctement, consultez notre guide sur comment remplir le constat amiable de dégât des eaux.
Les informations à collecter auprès du voisin
Pour remplir correctement le constat, vous aurez besoin des informations suivantes de votre voisin : son nom, prénom et adresse complète, sa qualité (propriétaire ou locataire), le nom et l'adresse de son assureur, son numéro de contrat d'assurance, et si possible les coordonnées du propriétaire de l'appartement si le voisin est locataire. Profitez du premier contact pour rassembler ces informations.
Les deux volets du constat
Le constat amiable comporte deux volets : le volet A pour la victime (vous) et le volet B pour le responsable présumé (le voisin). Chaque partie remplit son volet avec ses coordonnées, celles de son assureur, la description de son logement et la nature des dommages. Le constat doit être signé par les deux parties pour avoir toute sa valeur. Chacun conserve un exemplaire.
Déclaration à votre assureur
Vous devez déclarer le sinistre à votre assureur dans un délai de cinq jours ouvrés après la découverte du dégât des eaux. Cette déclaration peut se faire par téléphone, en ligne via votre espace client, ou par courrier recommandé. La voie recommandée est le courrier recommandé avec accusé de réception, car il constitue une preuve formelle de la date de déclaration.
Les documents à joindre
Pour constituer un dossier complet et accélérer le traitement, joignez à votre déclaration : le constat amiable rempli et signé, les photos et vidéos des dommages, la liste détaillée des biens endommagés avec leur valeur estimée, les factures d'achat des biens endommagés si vous les avez, et les devis de réparation si vous en avez déjà fait établir.
Le mécanisme d'indemnisation
En France, grâce à la convention IRSI (convention d'indemnisation et de recours des sinistres immeuble), le traitement des dégâts des eaux entre voisins est simplifié. Pour les sinistres dont le montant est inférieur à cinq mille euros en dommages immobiliers, c'est votre propre assureur qui vous indemnise directement, même si le voisin est responsable. Votre assureur se charge ensuite de récupérer les sommes auprès de l'assureur du voisin. Vous n'avez pas à engager de démarches contre votre voisin.
Pour comprendre en détail qui paye dans ces situations, consultez notre guide dégât des eaux : qui paye.
Que faire si le voisin ne coopère pas
Il arrive malheureusement que le voisin du dessus refuse de coopérer : il nie être responsable, refuse de remplir le constat, ne communique pas ses coordonnées d'assurance, ou ne répond tout simplement pas. Cette situation est frustrante mais pas bloquante.
Les démarches écrites
Envoyez un courrier recommandé à votre voisin en décrivant les faits, en lui demandant de remplir le constat amiable et de communiquer les coordonnées de son assureur. Fixez un délai de réponse de quinze jours. Conservez une copie du courrier et l'accusé de réception. Si le voisin est locataire, envoyez également un courrier au propriétaire de l'appartement pour l'informer de la situation.
Le constat de commissaire de justice
Si le voisin refuse toute coopération, faites établir un constat par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce professionnel se rendra sur place pour constater officiellement les dommages et, si possible, identifier l'origine de la fuite. Le constat de commissaire de justice a une force probante supérieure à de simples photos et constitue une preuve reconnue par les tribunaux. Son coût varie entre cent cinquante et trois cents euros.
L'intervention du syndic
Le syndic de copropriété peut jouer un rôle de médiateur entre les parties. Il peut contacter le voisin récalcitrant, lui rappeler ses obligations et faciliter la communication. Si la fuite provient des parties communes ou si le voisin refuse de donner accès à son appartement pour la recherche de fuite, le syndic peut engager des démarches juridiques pour contraindre l'accès.
Recours juridiques
Si toutes les démarches amiables échouent et que votre voisin persiste à refuser de coopérer ou de prendre ses responsabilités, des recours juridiques sont disponibles.
La mise en demeure formelle
Envoyez une mise en demeure par courrier recommandé au voisin, lui rappelant sa responsabilité au titre de l'article 1240 du Code civil (responsabilité pour faute) ou de l'article 1242 alinéa 1 (responsabilité du fait des choses). Demandez-lui de déclarer le sinistre à son assureur et de prendre en charge les réparations dans un délai de quinze jours, sous peine de poursuites judiciaires.
Le référé préventif
Si la fuite persiste et que le voisin refuse de la réparer, vous pouvez saisir le juge des référés en urgence. Le juge peut ordonner au voisin de faire cesser la fuite, sous astreinte financière (une somme par jour de retard). Cette procédure est rapide (quelques semaines) et particulièrement efficace pour les situations urgentes.
L'action au fond
Pour obtenir une indemnisation complète de vos préjudices (réparations, franchise, troubles de jouissance, relogement temporaire), vous pouvez engager une action au fond devant le tribunal judiciaire. Pour les litiges inférieurs à cinq mille euros, vous pouvez vous passer d'avocat. Au-delà, l'assistance d'un avocat est recommandée. Le délai de prescription est de cinq ans à compter de la manifestation du dommage.
Bon à savoir : votre assurance habitation inclut souvent une garantie de protection juridique qui peut prendre en charge les frais de procédure (avocat, commissaire de justice, expertise). Vérifiez les conditions de votre contrat avant d'engager des frais.
Questions fréquentes
Mon voisin du dessus est responsable d'un dégât des eaux chez moi, qui paye ?
Grâce à la convention IRSI, c'est généralement votre propre assurance habitation qui vous indemnise pour les dommages subis chez vous, même si le voisin est responsable. Votre assureur se retournera ensuite contre l'assureur du voisin pour récupérer les sommes versées.
Mon voisin refuse de remplir le constat amiable, que faire ?
Remplissez votre partie seul en indiquant son refus dans les observations. Envoyez-lui un courrier recommandé. Prenez des photos des dommages et faites éventuellement appel à un commissaire de justice. Déclarez le sinistre à votre assureur qui se chargera de contacter l'assureur du voisin.
Le voisin du dessus n'a pas d'assurance habitation, que se passe-t-il ?
Votre propre assurance habitation vous indemnisera quand même pour les dommages subis chez vous. Votre assureur pourra engager une action directe contre le voisin non assuré pour récupérer les sommes versées, mais cette procédure peut être longue.
Comment prouver que la fuite vient bien de chez le voisin du dessus ?
Plusieurs moyens existent : constat visuel, recherche de fuite par un professionnel avec caméra thermique ou gaz traceur, constat de commissaire de justice, témoignages de voisins et rapport d'expertise de l'assureur.
Puis-je demander des dommages et intérêts à mon voisin du dessus ?
Oui, si l'indemnisation de votre assureur ne couvre pas l'intégralité de vos préjudices (franchise, dommages non couverts, trouble de jouissance), vous pouvez demander des dommages et intérêts directement à votre voisin ou à son assureur. Cette démarche peut se faire à l'amiable ou devant le tribunal.
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